Michael Gneuss

„Eine Immobilie zum Liebhaben“

Auf dem Areal der ehemaligen Kindl-Brauerei will Hans Christian Ziebertz von der Vollgut eG seine Vorstellungen von menschlicher Stadtentwicklung realisieren.

Madlen Haarbach

„Vollgut“-Areal im Neuköllner Rollbergkiez: Pachtvertrag für gemeinnütziges Kreativ- und Kulturzentrum unterzeichnet

In das alte Getränkelager auf dem Kindl-Areal im Rollbergkiez kommt Bewegung: Nach monatelangen Planungen und Bangen um die Finanzierung hat die Vollgut-Genossenschaft am Mittwoch den Erbpachtvertrag für die kommenden 99 Jahre unterzeichnet. Vergangenen Freitag hat das Team schon einmal vorgefeiert, mit einem gut besuchten Wintermarkt in den noch leeren Hallen des riesigen Areals.

Wie berichtet, soll in dem rund 40.000 Quadratmeter umfassenden, fünfstöckigen Lager ein gemeinnütziger Gewerbeort entstehen: Künftig sollen die Mieter:innen ihre Räume über die Genossenschaft selbst verwalten, dafür sind die günstigen Mietpreise dauerhaft gesichert. Parallel will die Genossenschaft über einen Nachbarschaftsverein, den Vollgute Nachbarschaft eV, auch Projekte im Kiez anstoßen. Auf den Erbpachtvertrag hat die Genossenschaft drei Jahre hingearbeitet, erzählt Vorstand Simon Lee. Das Gelände gehört der gemeinnützigen Edith Maryon-Stiftung. „Ohne deren Unterstützung wären wir noch nicht so weit, weil die das Projekt unbedingt möglich machen wollen“, sagt Lee. Dabei profitiert das Projekt neben einem Bankkredit in Millionenhöhe vor allem auch von einer Förderung des Bundestags. Zudem würden auch Land und Bezirk unterstützen – in dem sie etwa schnelle Baugenehmigungen ermöglichen.

Langfristige Sicherheit für 99 Jahre

In die früheren Lagerräume, viele davon unterirdisch und ohne Fenster, sollen eine ganze Reihe Projekte einziehen: die gemeinnützige Filmschule Filmarche, eine Kita, eine koreanische Markthalle, die Werkstätten einer humanitären Hilfsorganisation, eine Boulderhalle und ein Cateringunternehmen. Der Club Schwuz ist ebenso Teil des Projekts wie die queeren Archive FFBIZ, Spinnboden und die Magnus-Hirschfeld-Gesellschaft. Die zukünftigen Mieter:innen werden durch eine eigene Einlage Teil der Genossenschaft. Dabei hätten auch Kleinstkredite aus der Nachbarschaft geholfen, erzählt Lee. „Es ist eine verrückte Situation: Überall wird gekürzt, alle haben Angst um ihre Zukunft, und wir eröffnen hier ein gemeinnütziges Zentrum mit langfristiger Perspektive“, sagt Lee. Seine Mitstreiterin Asli Varol erzählt, dass sich in den vergangenen Monaten viele weitere Projekte und Vereine auf Räume beworben hätten. Ein paar wenige Flächen sind noch frei und sollen in den kommenden Wochen vergeben werden.

Und wie geht es weiter? Im neuen Jahr starten die Bauplanungen, im März will die Genossenschaft den Bauantrag einreichen. Wenn alles glattgeht, sollen in der zweiten Jahreshälfte die Arbeiten starten. 2027 sollen die Projekte einziehen.

Christoph Lentwojt

Kultur, Gemeinwohl und Nachhaltigkeit im Fokus

Aktuelle Planungen und Entwicklungen zum VOLLGUT auf dem Kindl-Areal

Zahlreiche Gebäude sind in den letzten Jahren auf dem Kindl-Gelände abgetragen, umgebaut oder neu errichtet worden. In naher Zukunft wird auch der letzte, „unentwickelte“ Teil dieses einzigartigen Stadtraums neu belebt. Die Planungen für das hier entstehende gemeinwohlorientierte Kultur- und Gewerbezentrum VOLLGUT Neukölln, das nicht nur neue Angebote im Rollbergkiez schaffen, sondern das Kindl-Areal als Ort der Begegnung und des Austauschs stärken will, laufen auf Hochtouren. Vieles hat sich gegenüber den früheren Planungen verändert – ein guter Anlass, um über den aktuellen Stand des Projekts zu berichten.

Der rund 35.000 Quadratmeter große VOLLGUT-Komplex, in dem früher die vollen Tanks und die abgefüllten Bierflaschen der Kindl-Brauerei gelagert wurden, erstreckt sich über fünf Geschosse, die zu großen Teilen unterirdisch in die Rollberge gebaut sind. Seit der Schließung der Brauerei im Jahr 2005 stehen viele Flächen leer, einige Teilbereiche dagegen werden seit mehr als 10 Jahren anderweitig genutzt. Zur Entwicklung und Verwaltung des Gebäudes hat sich 2023 die Genossenschaft Vollgut eG gegründet, die die vorhandene Bausubstanz behutsam sanieren und gemeinwohlorientiert entwickeln will. Hervorgegangen ist die Vollgut eG aus der TRNSFRM eG, in der der jetzige Vorstand bereits die Projektentwicklung und -steuerung für die Gebäude CRCLR und ALLTAG innehatte. Mit dem VOLLGUT Neukölln wird nun das nächste Projekt auf dem Kindl-Gelände realisiert.

Für die städtebauliche Entwicklung der Fläche oberhalb des ehemaligen Vollgutlagers fand 2021 das Werkstattverfahren „Schule findet Stadt“ unter Beteiligung der Öffentlichkeit statt. Aus diesem ging der Entwurf „KINDL-Hallen“ des Teams ff-Architekten Feldhusen und Fleckenstein mit Häfner Jiménez Betcke Jarosch Landschaftsarchitektur als Sieger hervor. Dieser Entwurf bildete die die Grundlage für einen städtebaulichen Vertrag zwischen dem Stadtentwicklungsamt Neukölln und der Stiftung Edith Maryon als Grundstückseigentümerin, in dem die wichtigsten städtebaulichen und nutzungsbezogenen Ziele festgehalten sind.

Veränderungen seit dem Werkstattverfahren
Zum Zeitpunkt des Werkstattverfahrens war vorgesehen, dass eine Waldorfschule als einer der Ankernutzer den oberirdischen Teil der VOLLGUT-Flächen bezieht. Mit dem Wegfall dieses Nutzers waren umfangreiche konzeptionelle Anpassungen verbunden. Gleichzeitig waren bauliche Überarbeitungen unabdingbar, da statische Belange den ursprünglichen Planungen entgegenstanden.

Der grundsätzliche Ansatz, die Großstruktur des Komplexes durch Einschnitte aufzulockern, um das Gebäudevolumen zu reduzieren sowie eine angemessene Belichtung und Erschließung der Flächen zu gewährleisten, wurde beibehalten. Man entschied sich jedoch, die ursprünglich geplanten zwei Werkhöfe auf einen zu reduzieren, um die Eingriffe in die bestehende Bausubstanz so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund wurde auch die Lage des verbleibenden Hofes leicht verändert. Ebenfalls neu konzipiert wurde die innere Erschließung des Baukörpers. So wurde ein dreidimensionales Wegekreuz erarbeitet, das alle vier Seiten des Gebäudes und alle Geschosse zentral erschließt. Ergänzend soll ein Leitsystem die Orientierung auf dem Gelände erleichtern. Überdies soll das Gebäude künftig weitgehend barrierefrei zugänglich sein.

Die „Kindl-Promenade“, eines der zentralen Elemente des Siegerentwurfs, bleibt Bestandteil der Umgestaltungspläne. Es handelt sich hier um einen parallel zur Rollbergstraße verlaufenden öffentlich zugänglichen Freiraum, der von eher kleinteiligen Nutzungen und einem Lichthof begleitet wird. Durch den Erhalt der Trägerstruktur soll das industrielle Erbe des Ortes sichtbar und erlebbar gemacht werden. Parallel zur Kindl-Promenade wird eine Markthalle, ähnlich einer überdachten Passage, als weitere Durchwegung dienen, die im Siegerentwurf noch nicht enthalten war.

Zukünftige Nutzungen auf dem Gelände
Die Vollgut eG zählt derzeit rund 20 gemeinnützige bzw. gemeinwohlorientierte Mitglieder-Organisationen, die sich aktiv und gleichberechtigt in den Entwicklungsprozess des Komplexes einbringen. Einige von ihnen, darunter der Club SchwuZ, der Zuhause e.V. und Artistania, sind bereits auf dem Areal ansässig; andere Mitglieder werden sich erst nach dem Umbau ansiedeln. In Zukunft wird die Genossenschaft etwa 25 bis 30 Mitglieder umfassen – je nach Aufteilung der noch freien Flächen. Mit einer Filmschule, einem Archivzentrum und einer Holzwerkstatt stehen bereits einige zukünftige Nutzungen fest. Darüber hinaus ziehen unter anderem eine Kindertagesstätte, eine Kletter- und Boulderhalle, ein Makerspace sowie eine koreanische Markthalle in das Gebäude ein. Eine vollständige Übersicht aller nutzenden Mitglieder findet sich auf der Internetseite der Vollgut eG.

Mit seinen vielfältigen Angeboten aus den Bereichen Kultur, Kunst, Bildung, Sport, Gastronomie und vielem mehr entsteht mit dem VOLLGUT ein Kultur- und Gewerbestandort im Herzen Neuköllns, der sich mit seinen niedrigschwelligen Angeboten im besonderen Maße an die Menschen aus der Nachbarschaft richtet. Das VOLLGUT wird so zu einem lebendigen Ort, der frei von Konsumzwang für alle zugänglich ist.

Die Ziellinie im Blick
Der Bauantrag wird voraussichtlich Ende 2024/Anfang 2025 beim Bezirk eingereicht. Geplanter Baubeginn ist 2025. In einem ersten Schritt sollen vordringliche Maßnahmen umgesetzt werden. Dazu gehören unter anderem die Entsorgung von Altlasten sowie notwendige Abbrucharbeiten. Der anschließende Umbau sieht minimalinvasive Eingriffe vor. Ziel ist es, die historische Bausubstanz weitgehend zu erhalten und Ressourcen zu sparen. Damit einher gehen eine kürzere Bauzeit und niedrigere Baukosten. Bis 2027 soll das VOLLGUT nach den Prinzipien des zirkulären Bauens ökologisch nachhaltig saniert sein. Im Anschluss werden die Räume durch die Nutzenden selbst ausgebaut.

Neukölln: Das ist für die ehemalige Kindl-Brauerei im Rollberg-Kiez geplant

Der Bund fördert den Umbau der ehemaligen Kindl-Brauerei in Berlin-Neukölln zu einem Kulturzentrum. Es soll Platz für queere und migrantische Communitys bieten.

Für die Entwicklung eines Kulturzentrums in Berlin-Neukölln ist der Genossenschaft Vollgut eine Förderung von 12 Millionen Euro aus Bundesmitteln zugesagt worden. Diese Entscheidung wurde am Mittwoch vom Haushaltsausschuss des Deutschen Bundestages bekannt gegeben, wie der Kreisverband der Grünen in Neukölln mitteilte.

Mit dem Fördergeld soll der Umbau der ehemaligen Kindl-Brauerei im Rollberg-Kiez finanziert werden. „Hier wird es bezahlbare Räume für Kunst, Handwerk, Gastronomie und vieles mehr geben – insbesondere für queere und migrantische Communities“, teilte der Abgeordnete Hakan Demir (SPD) auf Instagram mit. Geplant seien begrünte Dächer zur Förderung der Biodiversität sowie kulturelle Hotspots wie das SchwuZ, das Schwule Museum, das Wolf Kino und die Magnus-Hirschfeld-Gesellschaft.

Die Kindl-Brauerei auf dem Gelände wurde bereits im Jahr 2005 geschlossen. Die Genossenschaft Vollgut übernahm die Lagerhalle und den Keller, mit seinen rund 40.000 Quadratmetern. Für ihre Nutzung braucht es eine umfassende Sanierung. Derzeit wird die Lagerhalle als Kartbahn verwendet.

Quelle: Hakan Demir (SPD) auf Instagram und Grüne Neukölln

Statement / Pressemitteilung der Vollgut eG zur Berücksichtigung im Förderprogramm Kulturinvest 2024 der Bundesbeauftragten für Kultur und Medien: Gemeinschaft, Vielfalt, Offenheit, Vollgut.

In der Sitzung vom 25. September 2024 hat der Haushaltsausschuss des Bundestages die Förderung für Vollgut über 12 Mio. € entschieden. Mit der Entscheidung wird in einer Zeit gesellschaftlicher Polarisierung ein wichtiges Zeichen gesetzt für Gemeinschaft, Vielfalt und eine offene Gesellschaft! Das Vollgut ist ein Gebäude der ehemaligen Kindl-Brauerei in Berlin-Neukölln. Eine gleichnamige Genossenschaft plant seit ein paar Jahren den Umbau und die Umnutzung:

Das Vollgut wird zum ersten Zentrum für queere, migrantische und populäre Kultur in Deutschland. Es liegt im Herzen Neuköllns, einem der am dichtesten und diversesten besiedelten urbanen Gebiete der Bundesrepublik. Hier wird modellhaft erprobt, was für die Kulturpolitik in Deutschland insgesamt, insbesondere in den Großstädten, von Belang ist: 

1. Kultur wird über ein gemeinsames Zentrum des Nebeneinanders verschiedener Kultur-, Sport-, Freizeit- und Gesundheitsangebote einem breiten Querschnitt der Bevölkerung zugänglich gemacht. Kultur muss an diesem Ort nicht gezielt aufgesucht werden, um eine Begegnung zu ermöglichen. In Kombination mit gestalteten, öffentlich zugänglichen privaten Räumen und programmatischer Vermittlungsarbeit findet Begegnung statt. Aus Nebeneinander wird im Vollgut Miteinander.

2. Die Großstädte in Deutschland sind geprägt von einem angespannten Immobilienmarkt. Dies betrifft auch und insbesondere Produktionsräume noch unbekannter Künstlerinnen und Künstler, der Subkultur, Jugendkultur und der populären Kultur. Kulturstätten sind aufgrund des unregulierten Gewerbemietrechts oft deutlich schlechter geschützt. Freiräume und bezahlbare Räume stehen immer seltener zur Verfügung. Dies führt zu einem Mangel an Atelier- und Probenräumen, zur existentiellen Bedrohung von Nachtclubs, aber auch zur existentiellen Bedrohung für strukturell finanzierte Kulturstätten wie beispielsweise den drei queeren Archiven, die im Vollgut einen dauerhaften Raum erhalten.

3. Das Konzept eines gemischten Kulturzentrums ist wegweisend für Innenstädte, deren großen gewerblichen Immobilien zunehmend aus der Nutzung fallen. Die Umnutzung zu gemischten und damit wirtschaftlich sich selbst tragenden Kulturzentren ist ein Modellprojekt und städtebaulich wichtiger Beitrag zur Baukultur. Es entsteht öffentlich zugänglicher innerstädtischer Raum, der nicht von Konsum, sondern von Kultur, Sport und Gemeinschaft getragen wird. Einen vergleichbaren Ort dieser Größe mit der geplanten Nutzungsmischung gibt es in Deutschland bislang nicht. Als ähnliche Orte könnten SESC Fabrica Pompeia, SESC 24 de Maio oder SPCC in São Paulo gelten. Das Vollgut steht seit 2004 leer. In Teilbereichen haben sich ab 2012 Ateliers und Musikstudios, sowie ein Nachtclub pionierhaft angesiedelt. Sie erhalten eine langfristige Entwicklungsperspektive. Die leerstehenden Bereiche werden für weitere Nutzungen nach dem oben erläuterten Leitbild erschlossen. Dabei werden  andernorts bereits bestehende Nutzungen, die durch Verdrängung in ihrer Existenz bedroht sind, besonders berücksichtigt. Zur weiteren bzw. neuen Nutzung des Vollgut sind Investitionen erforderlich. Es fehlen Rettungswege, Brandmelde- und Löschtechnik, Be- und Entlüftung, Strom- und Sanitärversorgung sowie eine energieeffiziente Heizung. Darüber hinaus sind Teilbereiche schadstoffbelastet oder feucht. Ohne eine Sanierung und Ertüchtigung des Gebäudebestands ist jegliche Nutzung mittelfristig unmöglich. Das Gebäude würde dem Leerstand und perspektivisch dem Abbruch überlassen.  Stattdessen werden durch die geplante Sanierung und den Umbau ca. 400 Arbeitsplätze geschaffen. Es entstehen ca. 23.000 m2 Nutzungsfläche bei ca. 115.000 m3 Bruttorauminhalt. Es werden ca. 5.000 Personen gleichzeitig das Vollgut besuchen können. Wir rechnen mit jährlichen Besucherzahlen von ca. 200.000 - 500.000 Menschen. Wir danken Andreas Audretsch, Daniel Wesener und der Grünen BVV-Fraktion für die Unterstützung bei diesem Vorhaben.

Ein Großteil des Kapitalbedarfs wird durch private Investitionen gedeckt. Das Bundesprogramm Kulturinvest 2024 der Beauftragten des Bundes für Kultur und Medien soll die Bauinvestitionen nun flankierend unterstützen. Wir freuen uns, dass mit der Aussicht auf Bundesmittel die Finanzierung des Vorhabens geschlossen und die Ideen Wirklichkeit werden können. 

Beitrag von Christina Rubarth und Anni Dunkelmann

Genossenschaft will alte Kindl-Brauerei in Neukölln neu beleben

Annis Entdeckung liegt dieses Mal in der Tiefe: Sie erkundet den Keller der alten Kindl-Brauerei-Lagerhalle in Neukölln. Die Genossenschaft "Vollgut" will die Räume und das Gebäude darüber mit Gewerbe füllen. Dabei soll ein enger Kontakt zum Kiez entstehen.

Kristoffer Cornils

Droht die Prenzlbergisierung Neuköllns?

Neukölln gilt weiterhin als Epizentrum der alternativen Kultur und Treffpunkt der Berliner Musikszene. Doch der Bezirk ist auch Brennglas mannigfaltiger Probleme.

Der Prozess der Gentrifizierung lässt sich stark vereinfacht und leicht zugespitzt so erklären: Die vergleichsweise günstigen Mieten in den Wohngebieten der ärmeren Bevölkerung ziehen die Boheme an. Die bringt ihre alternative Kultur mit und lockt damit wiederum Touristen an. Dann investieren irgendwelche Investoren reichlich Geld und werten die Gegend auf. Das wiederum lockt wohlhabendere Menschen an, die sich allerdings nach ein paar Jahren von just genau jenem Treiben gestört fühlen, das sie einst anzog. Da zu ihren Lärmbeschwerden auch noch die steigenden Mietpreise kommen, macht das den Bars, Clubs und Musikspielstätten irgendwann den Garaus.

Die Mechanismen solcher Umwälzungen sind natürlich komplexer und die Lage keinesfalls eindimensional, allein deshalb, weil natürlich auch angestammte Nachbarn mit dem Kulturlärm so ihre Probleme haben. Aber das Resultat sieht häufig sehr ähnlich aus. Im Prenzlauer Berg in der Kastanienallee etwa erinnert zwischen hippen Restaurants und Geschäften für Outdoor-Bekleidung nur noch gelegentlich ein alternatives Café, ein kleines Programmkino oder das im Frühjahr durch politische Anstrengungen gerettete Tuntenhaus daran, dass dieser Gegend lange Zeit ein gegenkultureller Hotspot war. Vibrierte dort früher die Luft vom vollen Bass, durchzieht sie jetzt der Geruch veganer Delikatessen. Kaum ein anderer Bezirk wird im Zusammenhang mit dem Thema Gentrifizierung dermaßen häufig erwähnt wie Neukölln. Ein Blick auf den Club-Kataster der Clubcommission zeigt, dass die Dichte an Musikspielstätten und Clubs in der Stadt fast nirgends größer ist. Der Bezirk befindet sich aber auch im Wandel, was nicht nur am Preisanstieg des Mietspiegels zu messen ist, sondern ebenso bei den Lärmbeschwerden.

Nach Angaben des Bezirksamtes wurden im gesamten Vorjahr insgesamt 1.164 gezählt, 217 bezogen sich auf Gaststätten, die dort eng mit kulturellen Angeboten verbandelt sind – mit Livemusik oder DJ-Sets etwa. Bis Ende Juli dieses Jahres waren es bezirksweit bereits 1.896, von denen 353 in Zusammenhang mit der Gastronomie stehen: In sieben Monaten gingen damit 62 Prozent mehr Beschwerden ein als im gesamten Vorjahr. Verschärft sich also die Situation?

Einzelfälle oder der Anfang vom Ende?
Die jüngeren Nachrichten von Clubs und Orten für Live-Musik lassen dies vermuten. Zuerst vermeldete das seit Anfang 2018 am Karl-Marx-Platz angesiedelte Arkaoda, dass das Untergeschoss, das als Club und Konzertstätte genutzt wurde, nun geschlossen ist und renoviert wird: zu viele Lärmbeschwerden. Auch dem Ende des Loopholes in der Boddinstraße gingen Anrufe aus der Nachbarschaft voraus. Die führten nach Angaben des Bezirksamtes zu einer gewerberechtlichen Prüfung, die wiederum wegen einer erloschenen Gaststättenerlaubnis einen Schlusspunkt unter die Ära Loophole setzte – nach 15 Jahren. Sind das Einzelfälle oder sieht so der Beginn einer schleichenden Prenzlbergisierung aus? Wer sich unter den Betreibern von Bars mit Live- oder DJ-Programm, Konzertstätten und Clubs in Neukölln umhört, trifft auf große Vorsicht. Nur wenige wollen überhaupt mit der Presse über das Thema reden und wenn doch, dann lieber anonym. Die Gründe sind mannigfaltig. Einige haben mit der Nachbarschaft und dem Ordnungsamt zu kämpfen und wollen nicht noch mehr Aufmerksamkeit auf sich lenken. Andere wiederum möchten nicht stellvertretend für eine Szene sprechen, in der die Problemlage komplex ist und sich die Einzelfälle höchst individuell gestalten.

Ein Raum im Raum ist nicht genug
Ozan Maral sitzt auf einer Bierbank vor dem Arkaoda, das als Berliner Dépendance des gleichnamigen Istanbuler Clubs fungiert. Seit Anfang April laufen nur noch der Barbetrieb im Obergeschoss und ein Stockwerk tiefer die Bauarbeiten. In den Örtlichkeiten einer ehemaligen Kegelbahn hätten sie damals vor Eröffnung einen „Raum im Raum“ gebaut, berichtet Maral: Zusätzliche Wände und eine Decke wurden neu eingezogen mit dem Ziel, dass über die bestehenden Wände kein Krach zu den Nachbarn übertragen wird. „Wir befinden uns hier in einem Wohngebiet, für uns war von Anfang an klar, dass wir dafür Vorkehrungen treffen müssen“, sagt Maral, „auch wenn sie kompliziert und teuer sind.“Das reichte nicht aus, und nun wird hinter dem Raum im Raum noch eine weitere Wand eingebaut. Ein ebenfalls kompliziertes und teures Unterfangen. Von Anfang an habe das Arkaoda Probleme mit einer Nachbarin gehabt. Obwohl zahlreiche Prüfungen und Messungen ergeben hätten, dass der Schallschutz des Clubs regelkonform war, und das Arkaoda sogar einen Gerichtsprozess für sich entscheiden konnte: Die Vibrationen der Bassfrequenzen blieben spürbar, die Beschwerden nahmen nicht ab. Dann kamen Beschwerden über Geräusche von der Bar im Obergeschoss hinzu. „Dabei kümmern sich an Wochenenden zwei Personen allein darum, dass draußen kein Lärm gemacht wird“, sagt Maral.

Die Angelegenheit beschäftigte irgendwann sogar das Büro des Bezirksbürgermeisters, und das Ordnungsamt schaute noch genauer hin und verhängte von heute auf morgen die Schließung des Untergeschosses zur Umsetzung der Schallschutzmaßnahmen. Für Maral bedeutete dies als Booker des Club-Programms viele Überstunden, für den Club selbst massive wirtschaftliche Verluste. Reihenweise E-Mails mit Absagen schreiben, die Reisen von DJs stornieren und am Ende doch auf Ausgaben sitzen zu bleiben: „Das waren die schlimmsten Tage meiner Karriere.“ Die Neueröffnung soll nun nach einer Sommerpause und dem Abschluss der Bauarbeiten im September stattfinden, sagt Maral. „Hoffentlich.“

Von der No-go-Area zum Trendkiez
Die Geschichte des Arkaoda steht aber nur zu einem gewissen Grad stellvertretend für die Probleme, mit denen sich Bars und Musikspielstätten in Neukölln auseinandersetzen müssen. Einige berichten davon, immer wieder mit Beschwerden konfrontiert zu sein und deshalb bisweilen auch vor Gericht zu stehen. Bei anderen läuft es reibungslos. Jan Sawallisch von der auf den Sound der 1950er- und 1960er-Jahre spezialisierten Musikbar Soulcat in der Pannierstraße erzählt etwa, dass sich das Verhältnis mit der Nachbarschaft seit gut zwei Jahrzehnten trotz aller Veränderungen gut gestalte. Als das Soulcat öffnete, sah die Gegend um den Hermannplatz anders aus als heute. „Der Kiez war noch eine etwas dunklere Ecke, um nicht zu sagen eine ‚No-go-Area‘“, sagt Sawallisch. Mit der Zeit habe sich nicht nur das gastronomische und kulturelle Angebot erweitert, auch die Demografie in der Nachbarschaft befinde sich im Wandel. Im neuen Trendkiez können junge Menschen nicht mehr ohne weiteres bezahlbare Wohnungen finden und ältere Anwohner ziehen wegen der steigenden Kosten immer häufiger weg. Das Publikum, so Sawallisch, habe sich aber kaum verändert. „Die Besucheranzahl ist immer etwas schwankend, und in der Woche ist es mal voller, mal leerer.“ Erfreulich auch: Die Leute geben insgesamt nicht weniger Geld bei ihm aus. Vergleichbares ist von anderen nicht zu hören. Ozan Maral und seine Geschäftspartner vom Arkaoda sind professioneller aufgestellt als viele vergleichbare Clubs, mussten aber sehr viel Kapital in die Bauarbeiten stecken – trotz einer Förderung über den Schallschutzfonds des Senats. Die miteinander verwobenen wirtschaftlichen Krisen wie Inflation und explodierte Energiekosten sorgen zudem für mehr laufende Ausgaben: Von den Mieten über das Bier bis zu den Papierhandtüchern sind sie quer durch die Bank gestiegen. Fast alle Clubs und Bars sagen, dass die Mieten in den vergangenen Jahren erhöht wurden oder dass sie in Zukunft mehr zahlen müssen.

Mehr Ausgaben, weniger Einnahmen
Auf die ökonomische Großwetterlage verweisen viele der Bars und Clubs, wenn es um die Probleme geht. Die Teuerungen überall seien immer schwieriger auszugleichen, weil sie nur durch massive Einsparungen ausgeglichen werden können oder indem sie selbst die Preise anheben. „Noch sind wir in der Lage, Preisanstiege in einem tolerierbaren Bereich an den Kunden weiterzugeben“, sagt Jan Sawallisch. „Es ist aber notwendig, dass eine gewisse Qualität unseres Getränkeangebots und eine nette Kundenbindung mit gutem Service einhergehen.“ Perspektivisch könnte es nicht nur teurer werden, sondern auch anstrengender, den Status quo zu erhalten. Ozan Maral berichtet hingegen, dass das Arkaoda seit der Schließung des Untergeschosses jeden Monat ein „fettes Minus“ mache, weil Konzerte und Clubabende die Haupteinnahmequellen darstellten und der reguläre Barbetrieb das gesamte Unternehmen nicht stützen könne. Die durch die verschiedenen wirtschaftlichen Krisen dezimierte Kaufkraft des Publikums sei merklich gesunken. „Selbst mit 200 Besuchern an einem Abend bekommen wir nicht mehr dieselben Einnahmen herein wie vor der Pandemie“, sagt er. So klingt es bei fast allen anderen befragten Betreibern. Nur ein einziger Betreiber einer Bar mit Live-Musik-Programm sieht diese derzeit auf einem „aufsteigenden Ast“.

In der Breite aber ist Unsicherheit vor der Zukunft zu spüren. Die ist weder neu noch betrifft sie nur Neukölln: Die gesamte Clubszene der Stadt schlägt seit geraumer Zeit Alarm, berlinweit geben reihenweise gastronomische Betriebe auf. Aber ist das Problem in Neukölln wegen der Gentrifizierung des Bezirks nicht doch dramatischer?

Widerstand gegen die Gentrifizierung
Ozan Maral lacht, wenn er auf das Thema angesprochen wird. „Als wir hier eingezogen sind, haben sie uns die Fenster eingeschlagen und die Wände vollgeschmiert“, sagt er. Sie galten einigen als „Getrifizierungstreiber“. „Dabei machen wir doch selbst alternative Kultur!“ Aber ihm ist bewusst, dass es für manche eben doch recht zwiespältig wirkt, wenn ein vergleichsweise junger Club so professionell betrieben wird. Grund zur Panik sieht er nicht. Die Nachbarschaft sei ständig in Veränderung. Selbst die hippen, teuren Geschäfte, von denen in den vergangenen Jahren so viele aufgemacht haben, können sich nicht immer halten. „Hier gibt es noch Widerstand gegen die Gentrifizierung“, sagt Maral und lacht. Tatsächlich erlaubt die Krise bisweilen auch die Zwischennutzung von nun leerstehenden Ladengeschäften, und so bleibt die vom Do-it-yourself-Spirit angetriebene Kulturszene im Bezirk weiterhin aktiv. Und es werden auch Vorkehrungen getroffen, um aktiv einer Prenzlbergisierung vorzubeugen. Der bestehende und kommende Leerstand im Bezirk oder auch anderswo könnte nämlich ganz neu bespielt werden. Zumindest, wenn es nach einer neuen Neuköllner Initiative geht: Die Genossenschaft Vollgut hegt „lokalwohlorientierte“ Pläne und will Kultur und Kommerz mit den Bedürfnissen des umliegenden Kiezes vereinen.

„Wir versuchen, der Verdrängung und der typischen Teuerungsspirale entgegenzuwirken, indem wir Gewerbe mit Nachbarschaft von Anfang an eng verzahnen“, erklärt Simon Uh-Choll Lee von Vollgut. Das ambitionierte Projekt sollPannierstraße in der Rollbergstraße mit neuem Leben füllen: Auf 25.000 Quadratmetern soll dort ein niederschwelliges Kulturzentrum entstehen, mit fairen Mieten und extrem lang laufenden Verträgen für die unterschiedlichsten Projekte, die über einen Solidaritätsbeitrag wiederum nachbarschaftliche Projekte finanzieren sollen.

Die Genossenschaft sucht noch dringend Geld für die anstehende Sanierung des Objektes, das 2027 eröffnen soll, verspricht sich bei einem Erfolg aber langfristig eine Art soziale und kulturelle Aufwärtsspirale. Der Andrang auf die Flächen in dem Areal sei groß, noch aber seien Bewerbungen möglich und langfristig wäre es denkbar, dass dort irgendwann auch Live-Musik und DJ-Sets laufen. Im Einklang mit der Nachbarschaft, auf günstigem Boden und dementsprechend verträglichen Preisen an der Bar.

Vielleicht wird das Gegenteil der Gentrifizierung gerade genau dort erfunden, wo sie am häufigsten zum Problem wird.

Rainer Rutz

Das Gut ist noch nicht voll

Die lichtlosen Kellergeschosse der ehemaligen Kindl-Brauerei in Neukölln gammeln seit Jahren vor sich hin. Die Vollgut-Genossenschaft will das ändern.

Kein Strom, kein Wasser, kein Licht. Es braucht viel Fantasie in den stockfinsteren muffigen Höhlen im vierten Untergeschoss der ehemaligen Kindl-Brauerei im Neuköllner Rollbergviertel, um sich in den Räumen eine Holzwerkstatt vorzustellen. Oder eine Filmschule. Oder ein Kampfsportstudio. Uhcholl Simon Lee und Asli Varol vom Vorstand der Vollgut-Genossenschaft glauben fest daran. „Da ist dieser tote Raum und da ist richtig viel Potenzial“, sagt Varol.

Es geht treppab und weiter treppab, durch endlose Gänge in – „Achtung, Kopf einziehen“ – hohe hallenartige Räume, zum Teil mit, zum Teil ohne Stahlträgerästhetik. Fenster gibt es nicht. Wird es auch weiterhin nicht überall geben, sagt die 32-jährige Architektin Varol. Das alles könnte ein idealer Ort für einen Club sein, für Techno oder sonstiges Gewummer. Aber für Veranstaltungen sind die Räume nicht zugelassen, „aus genehmigungsrechtlichen Gründen“.

Die ab den 1870er Jahren nach und nach in die Rollberge gebauten Kellerlabyrinthe sind, so Varol, „die eigentliche Herausforderung des riesigen Kindl-Areals“. Während die oberirdischen Teile des 2005 geschlossenen Bierstandorts zwischen Neckar- und Rollbergstraße in den vergangenen Jahren – immobilienwirtschaftlich gesprochen – „entwickelt“ wurden, gammeln die Eiskeller, Produktions- und Lagerhallen in den vier Untergeschossen weitgehend vor sich hin. Darüber befindet sich eine Kartbahn. Auch die soll Ende des Jahres ausziehen.

Von den rund 40.000 Quadratmetern Fläche des „Vollgut“ genannten Komplexes wird aktuell nur ein Drittel genutzt, unter anderem vom Schwuz, einer der ältesten noch existierenden queeren Discos Berlins, die seit 2013 einen Teil des lichtlosen Monsterbaus bespielt. Die Vollgut-Genossenschaft will auch in die anderen Keller wieder Leben bringen – sogar recht zügig. Ende Juli soll ein Bauantrag eingereicht werden. Im kommenden Jahr sollen die Sanierungs- und Ausbauarbeiten beginnen. Die Inbetriebnahme ist für 2027 vorgesehen.

Last Exit Vollgut
An potenziellen Nut­ze­r:in­nen besteht Varol und Lee zufolge kein Mangel. Neben der besagten selbst organisierten Filmschule, einem Kampfsportstudio der Naturfreunde und der Holzwerkstatt im Kollektivbetrieb wollen drei queere Archive einziehen. Dazu ein Cateringservice, eine koreanische Markthalle, die Werkstatt einer Hilfsorganisation und eine Boulderhalle. Auch eine Kita ist geplant, nicht im Keller, sondern in der oberirdischen Kartbahn-Etage.

Das Projekt ist auch und vor allem eine Reaktion auf die hohen und weiter steigenden Gewerbemieten. Für etliche Genossenschaftsmitglieder gilt: Last Exit Vollgut. Die durchschnittliche Kaltmiete soll hier dauerhaft 11,05 Euro pro Quadratmeter betragen. Das ist deutlich unter dem, was in Berlin ansonsten aufgerufen wird.

Gewerbemietverträge werden in der Regel zudem nur befristet abgeschlossen, um dann oft zu teureren Konditionen verlängert – oder ohne Begründung gekündigt zu werden. Auch davor ist man auf dem Vollgut-Areal geschützt. Die Verträge sollen mindestens 99 Jahre laufen. Ein leichter Spaziergang dürfte es für die Genossenschaft trotzdem nicht werden.

Eines sei klar, sagt Varol: „Wir werden in den Untergeschossen keine Qualität erreichen, wo man superseltene Papiere lagern kann.“ Aber die Räume würden wieder nutzbar gemacht, es werde Toiletten geben, Belüftung, barrierefreie Zugänge und „einen gewissen Schallschutz“. Komplett finster soll es auch nicht bleiben. Geplant ist der Einbau eines Lichthofs. Die Genossenschaft will für die Rohbauarbeiten sorgen, den Innenausbau müssten die jeweiligen Mitglieder aus eigenen Mitteln stemmen, so Varol.

Immobilien für gemeinwohlorientierte Zwecke
Der Kellerkomplex gehört, wie ein Großteil der Grundstücke auf dem Neuköllner Kindl-Areal, seit 2015 der Stiftung Edith Maryon mit Hauptsitz in Basel. Deren Stiftungsmodell basiert darauf, Immobilien der Marktspekulation zu entziehen, um sie langfristig für soziale, kreative oder ökologische Nutzungen zur Verfügung zu stellen und zu sichern.

Der Boden bleibt im Eigentum der Stiftung, die Gebäude werden per Erbbaurecht an die Nut­ze­r:in­nen „abgegeben“. Über die Einnahmen aus dem zu zahlenden Erbbauzins sollen wiederum andere Immobilien für gemeinwohlorientierte Zwecke angekauft werden. So war es vor fast zehn Jahren bei dem lukrativ gelegenen Brauereigelände in Neukölln. So war es zuletzt beim queeren Hausprojekt Tuntenhaus in Prenzlauer Berg, das die Stiftung gekauft und vorerst vor der Verdrängung gerettet hat.

Auf dem Kindl-Areal haben die Schweizer oberirdisch bereits diversen gemeinwohlorientierten Projekten mehrere Teilgrundstücke erbbaurechtlich zur Entwicklung überlassen. Nur bei den Untergeschossen ruht still die See. „Da haben sich schon viele Fachplaner die Zähne ausgebissen“, sagt Asli Varol.

Tatsächlich sind die Vollgut-Genossenschaftler:innen nicht die Ersten mit ambitionierten Plänen für die einstigen Brauereikeller. 2021 gab es ein vom Bezirks­amt Neukölln unterstütztes Werkstattverfahren für die Entwicklung der Fläche oberhalb der Keller. Der Siegerentwurf sah „einen Lern-, Arbeits- und Begegnungsort“ vor, wobei der Einzug einer Waldorfschule bereits in Sack und Tüten schien. Die Pläne verschwanden in der Versenkung wie alle anderen davor.

Genossenschaft auf Geldsuche
Die erst im vergangenen Jahr gegründete Vollgut-Genossenschaft will es engagierter anpacken. Vorstand Uhcholl Simon Lee sagt: „Scheitern ist keine Option. Denn wenn wir es nicht machen, werden es andere machen.“ Und das dann auch komplett anders, davon ist der 43-jährige Mathematiker aus Neukölln überzeugt. Zumal der Komplex jedes Jahr mehr verfällt und nicht unter Denkmalschutz steht. Renditeorientierte Investor:innen, sagt Lee, würden „alles oder fast alles abreißen“, einen Bürobau hinklotzen und versuchen, die Flächen teuer zu vermieten. Genau das gelte es zu verhindern.

„Das klingt auch alles ganz toll“, sagt Lee zu den eigenen Plänen. „Aber am Ende brauchen wir Geld.“ Für die Ge­nos­sen­schaft­le­r:in­nen geht es um richtig viel Geld. Für Erwerb und Sanierung des Gebäudes sind 50 Millionen Euro kalkuliert, 35 Millionen sollen bei Banken als „ganz normaler Baukredit“ aufgenommen werden, fünf weitere Millionen steuern die Nut­ze­r:in­nen bei, indem sie 250 Euro pro Quadratmeter als Genossenschaftsanteil zahlen. Fehlen immer noch zehn Millionen Euro. „Die versuchen wir jetzt irgendwo herzuzaubern.“

Absehbar ist dabei, dass die Stiftung Edith Maryon den Vollgut-Komplex nicht ewig halten wird, wenn er nicht auch im Sinne der Schweizer „entwickelt“ wird. Anders formuliert: Die Zeit drängt. Ende des Jahres soll das Geld zusammengekommen sein, um mit der Stiftung einen Erbbauvertrag abschließen zu können. Auf öffentliche Fördergelder „können und wollen wir nicht setzen“, sagt Lee. Die angespannte Berliner Haushaltslage lässt grüßen.

Die Genossenschaft sucht stattdessen gemeinwohlorientierte In­ves­tor:innen: Stiftungen oder wohlhabende Men­schen­freun­d:in­nen, denen ein guter Zweck wichtiger ist als ein guter Zinssatz. Lee sagt, natürlich werde die Kapitalsuche schwierig. Deshalb sei man auch für Klein- und Kleinstbeträge offen. „Das kann auch der Nachbar sein, der sagt: Das finde ich toll, hier habt ihr 50 Euro.“

Madlen Haarbach

Ehemaliger Brauereikeller soll gemeinnütziger Gewerbeort werden

Durch eine Genossenschaft sollen auf dem Kindl-Areal bezahlbare Gewerberäume entstehen. Auch die Nachbarschaft soll profitieren. Doch noch wackelt die Finanzierung.

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Elisabeth Voß

Berliner Kindl-Brauerei: Von Lagerhalle zu sozialen Gewerberäumen

Am kommenden Sonntag, den 21. April, wird es voll auf dem Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei im Neuköllner Rollbergkiez. Die Vollgut-Genossenschaft lädt die Nachbarschaft von 10 bis 15 Uhr zum ersten Flohmarkt auf der Freifläche Am Sudhaus 3 ein. Die frisch gegründete Genossenschaft hat viel vor: In einem ehemaligen Lagergebäude sollen bis 2027 Freizeitangebote, soziale Räume, eine Markthalle, Gewerberäume und vieles mehr entstehen.

Als Zusammenschluss von derzeitigen und künftigen Nutzer*innen der Räume ist es der Vollgut eG wichtig, eine gute Verbindung zu ihrer Nachbarschaft aufzubauen. »Wir sind überwältigt von dem großen Interesse«, sagt Vorstand Simon Lee. Sie hätten mit rund 20 Interessierten gerechnet, und damit wäre die Fläche schon gut gefüllt. »Aber mittlerweile haben wir über 70 Anmeldungen für Stände«, berichtet er.

Der Mathematiker Lee ist kaufmännischer Vorstand der Vollgut eG und hat sich dem »transformatorischen Bauen« verschrieben. Gemeinsam mit seiner Vorstandskollegin, der Architektin Aslı Varol, und anderen hat er das Vollgut-Konzept entwickelt und die Genossenschaft gegründet. Diese möchte das nahezu leerstehende Vollgut-Lager der ehemaligen Kindl-Brauerei ausbauen, um 25 000 Quadratmeter bezahlbaren Gewerberaum zu schaffen.

Das Vollgut-Gebäude hat nur ein oberirdisches Stockwerk, das derzeit noch überwiegend für Kart-Rennen genutzt wird. Von der tieferliegenden Neckarstraße aus sind die vier Untergeschosse zu sehen. Die Genossenschaft plant einen behutsamen Umbau mit möglichst wenig Material- und Energieeinsatz. Neben dieser ökologischen Ausrichtung verfolgt sie auch soziale Zielsetzungen.

Nutzen für die Nachbarschaft
Der Rollbergkiez leidet seit Jahren unter Mietsteigerungen und Verdrängung von Bewohner*innen und Kleingewerbe. So wie viele weitere Projekte auf dem Kindl-Areal sieht sich auch die Vollgut-Genossenschaft als Teil des Kiezes und möchte sich aktiv in die Nachbarschaft einbringen und diese unterstützen. Dieses »Lokalwohl« beschreibt Aslı Varol als »dauerhafte Verpflichtung der Genossenschaft und ihrer Mitglieder, sich nicht nur um ihre eigenen Belange zu kümmern, sondern auch Verantwortung in der Nachbarschaft zu übernehmen«.

Die Vollgut eG soll – wie jede Genossenschaft – vorrangig ihre Mitglieder fördern. Dies sind die zukünftigen Nutzer*innen des Gewerbegebäudes, die sich dauerhaft günstige und sichere Räume schaffen. Es sind keine profitorientierten Unternehmen, sondern soziale Projekte wie das Schwuz, ein Ort für queere Kultur, der schon jetzt die Räume nutzt, oder die Film-Arche, eine selbstorganisierte Filmschule. Auch ein Archivzentrum mit dem Feministischen Archiv FFBIZ, dem Spinnboden-Lesbenarchiv und der Magnus-Hirschfeld-Gesellschaft sowie eine koreanische Markthalle werden einziehen. Die letzten Flächen werden zurzeit vergeben.

Da keine Profite erwirtschaftet werden müssen, kalkuliert die Genossenschaft mit einem günstigen Mietpreis von 6,50 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Eingerechnet sind dabei jedoch auch Überschüsse für einen Community-Fonds, um daraus Projekte in der Nachbarschaft zu unterstützen. Wenn später einmal die Kredite zurückgezahlt sind, sollen die Nutzungsentgelte nicht gesenkt werden, sondern weitere Überschüsse in den Community-Fonds fließen.